Сдавая собственную квартиру в аренду всегда предполагаешь, что наниматель будет аккуратным, порядочным и ответственным как в отношении квартиры, так и в отношении рентных платежей. Но к сожалению не всегда все выходит так как задумываешь. Я сам как рантье, неоднократно имел негативный опыт общения с недобросовестными квартиросъемщиками. Но со временем обучаясь на своих ошибках (к сожалению) я пришел к выводу, что можно достаточно просто и без особых забот избежать неприятных моментов, которое ожидают начинающего рантье. Главное придерживаться нескольких простых и несложных правил. Я их описываю ниже и искренне надеюсь, что Вам эти правила помогут, а ваша жизнь «рантье» будет счастливой и безоблачной.
Итак 10 простых правил:
Правило 1.
Если Вы планируете сдавать квартиру, делайте это с помощью агентства недвижимости, причем крупного и с хорошей репутацией. Я не рекламирую услуги агентств, более того большинство из них я их сам не жалую, но в данном случае это простой прагматизм. Почему?
Все просто:
Агентство недвижимости, не возьмет с Вас за свои услуги ни копейки денег. Все бремя по оплате услуг агентства «ляжет на плечи» нанимателя;
Вам предоставят проект договора аренды, который будет учитывать Ваши интересы при сдаче квартиры. То есть Вам не надо его составлять самому;
Размещенное объявление с пометкой, что сдает крупное агентство недвижимости привлечет большее количество потенциальных нанимателей, чем объявление с пометкой «частное»;
Агент, согласно предоставленным Вами критериям, будет сам принимать звонки от потенциальных нанимателей и «отсекать» нежелательных для вас клиентов;
Агент сам озвучит клиенту сумму залога и Ваши дополнительные условия, это позволит Вам сохранить время и избежать ненужных переговоров с потенциальными нанимателями;
При подписании договора аренды, агент будет находится с Вами и лоббировать Ваши интересы (конечно основной мотиватор агента – получить комиссию с Вашего нанимателя ). Это позволит Вам чувствовать себя более уверенно, особенно если вы неопытный рантье.
Однако, как только договор подписан и агент получает свою комиссию - услуги агентства недвижимости заканчиваются. Вы остаетесь один на один со своим нанимателем и в ваши взаимоотношения никто уже не будет вмешиваться, собственно как и помогать в случае возникновения проблем. Здесь у Вас не должно быть иллюзий.
Правило 2.
Четко определите для себя категорию квартиросъемщиков которым вы хотите сдавать свою квартиру. По моему опыту, самыми привлекательными категориями квартиросъемщиков являются:
Серьезные юридические лица, которые официально арендуют жилье для сотрудников своих иногородних филиалов. Под термином «серьезные» я имею ввиду например научно-производственные предприятия, международные предприятия и тому подобные. Сдавая квартиру непонятным «ООО» вы рискуете получить большие проблемы, связанные например с посуточной или даже почасовой арендой Вашей квартиры;
Молодые семейные пары без детей, которые приезжают в наш город, чтобы устроить свою жизнь. Конечно, идеальным является вариант когда Ваши наниматели - специалисты или молодые ученые, то есть с люди имеющие высшее образование. Обычно эта категория нанимателей наиболее ответственная и порядочная. «Без детей» - это не потому что я недолюбливаю детей, а опять же в силу прагматизма – поверьте если ваши квартиросъемщиками с маленькими детьми, после года сдачи отделка вашей квартиры будет выглядеть не очень презентабельно. Хотя конечно бывают и исключения.
Такие категории нанимателей как например студенты или одинокие молодые люди, для меня являются более рисковой группой. Причины просты – вечеринки, гости и тому подобное (хотя опять же, все люди разные).
Определив для себя категорию нанимателей, необходимо четко и понятно дать задание Вашему агенту, чтобы он не приглашал на просмотр квартиры клиентов вне рамок категорий Вами описанных.
Правило 3.
Составьте список условий и действий которые вы не желаете или наоборот желаете видеть от ваших квартиросъемщиков. Вы обязательно должны их обсудить с нанимателем и при необходимости добавить в договор аренды. Например элементарный запрет на сверление дырок в стенах помещений. Все Ваши условия необходимо обсуждать при первом «свидании» уверенно и доходчиво. Обсуждение условий после подписания договора, вряд ли приведет к четкому их исполнению.
Правило 4.
Общаясь с потенциальным нанимателям, нельзя показывать, что Вы обеспеченный человек и делаете одолжение нанимателям («бедным людям») сдавая им жилье. Во первых – за частую они состоятельнее Вас. А во вторых - это с первых минут, настоит людей против Вас и как следствие приведет к проблемам при дальнейшем общении. Будьте доброжелательны и открыты. Вы обязательно получите в ответ доброжелательность и открытость.
Правило 5.
Если вы чувствуете, что потенциальный наниматель дискомфортен для Вас, что-то в нем не так - ни в коем случае, ни под какими предлогами убеждения себя (например «у него есть деньги и еще не известно какой будет следующий») не подписывайте с ним договор аренды. На 99,9% при возникновении в дальнейшем любой даже небольшой проблемы, вы не сможете ее решить объективно и позитивно, вам будет мешать ваше внутреннее чувство. Если быть проще – доверяйте своей интуиции!
Правило 6.
Ежемесячно самому приезжать и забирать рентные платежи в квартире, исключая расчеты вне ее. Это же касается квартирной платы или любых других платежей. Не ленитесь! Забирайте деньги сами и оплачивайте все счета сами. Ваши наниматели будут под полным контролем, а такие проблемы как неоплаченные счета за квартиру в течении нескольких месяцев (при расторжении или окончании договора) просто исчезнут.
Правило 7.
При нарушении сроков оплаты обязательно, не откладывая в «долгий ящик», сразу связываться с нанимателем и выяснять причины неоплаты, строго и без принятие во внимание его проблем, настаивать на быстром погашении задолженности. Неоднократное нарушение сроков оплаты более 5 дней (обычное условие договора аренды) может служить основанием для расторжения договора, но только после письменного уведомления с требованием в разумные сроки погасить задолженность. Старайтесь не допускать нарушения сроков оплаты более 10 дней, успокаивая себя внесенным залогом (то есть денежной суммой, внесенной нанимателем нанимателем в части обеспечения сохранности имущества). Если наниматель обещает оплатить сразу два рентных платежа в следующем месяце – скорее всего с ним надо оперативно расставаться. Крайняя мера и очень не желательная, поменять личинку замков и не пускать нанимателя в квартиру пока не оплатит. Но в данном случае могут возникнуть серьезные проблемы, так как наниматель может например обвинить Вас в пропаже его бриллиантового колье.
Таким образом только ежедневные звонки нанимателю, посещение квартиры и строгое, без угроз общение (с описанием мер которые вы примете в случае непогашения задолженности) поможет разрешить возникшую проблему.
Если же проблему не удается разрешить «мирным путем», остается: внимательно изучить договор аренды, а также гражданский кодекс (глава 29, статья 450) и подавать иск в суд о досрочном расторжении договора аренды.
Правило 8.
Не ленитесь переподписать договор аренды (если не планируете менять нанимателя), после окончания его срока действия. Для этого вам необходимо при первичном подписании, попросить у агента не заполненный экземпляр или попросите его прислать Вам на почту электронный вариант. Вы должны понимать, что через год подписывать договор аренды Вам придется самостоятельно, агента не будет.
Если не подпишите договор аренды на второй год, будете просто подъезжать за деньгами – можно получить проблемы, так как по факту в Вашей квартире просто проживает наниматель, без каких либо обязательств перед вами.
Правило 9.
Не тратьте залог внесенный нанимателем за имущество (лучше положите его на депозитный счет в Банке), поверьте опыту – год пролетит незаметно. Самая правильная схема расчетов принять квартиру и отдать нанимателю залог, самая не правильная позволить жить нанимателю последний месяц на залоговое деньги (по причине того, что вы его потратили и тяжело его вернуть). При неправильной схеме можете поплатиться тем, что придется ремонтировать за собственные деньги испорченное имущество или не дай бог, покупать взамен украденного.
Правило 10.
Скупой платит дважды! Обязательно страхуйте квартиру которая сдается в аренду от рисков: нанесения ущерба 3-м лицам (элементарное затопление соседей), утраты или ущерба имущества и отделки квартиры. Поверьте – разовые затраты будут не более чем 50% месячной рентной платы, а в случае возникновения страхового случая Ваша экономическая выгода не требует описания. Да – не скрывайте от страховой компании факта сдачи квартиры в аренду. Страховой тариф будет немного выше, но это позволит Вам избежать проблем при получении страхового возмещения.
Сермягин А.А.