КАК СТАТЬ РАНТЬЕ.

 Мы, создатели “Порто Рент” хотим предоставить вашему вниманию данную статью и рассказать как стать успешным рантье, а также какие вас ожидают трудности на этом пути. Создавая этот материал, мы основывались на своем личном опыте: работы в банковской, страховой и строительной сфере, приобретения, ремонта и сдачи собственных объектов недвижимости в аренду. Мы не претендуем на 100% точность приведенных цифр и утверждений, однако с большой уверенностью можем утверждать – в реализации желания стать рантье, наша статья Вам поможет!

  На сегодняшний день не изобретены более надежные способы сохранить и приумножить свои денежные накопления, чем вложить их в недвижимое имущество. Не зависимо от экономической ситуации в мире и стране проживания стоимость объектов жилой недвижимости, растет от года к году, безусловно мы говорим о долгосрочном тренде цен.Приобретая квартиру вы не только становитесь собственником жилья, но и получаете возможность стать рантье и всегда иметь надежную статью дохода, которая не будет зависеть от того потеряли ли вы свою работу, понизили ли Вас по службе или даже ухудшения экономической ситуации в нашей стране. Качество Вашей жизни будет более стабильным и в меньшей степени подверженно жизненными и экономическими неурядицам.

Рантье (фр. rentier от rente - рента) лица, живущие за счет ренты, то есть доходов, получаемых с капитала, как правило, размещённого в виде банковских вкладов, ценных бумаг, доходной недвижимости, земли, бизнеса.

Необходимо отметить, что все приведенные аргументы и доводы касаются квартир, приобретенных или планируемых к приобретению в качестве вложения свободных денежных средств и расположенных в городе Санкт-Петербурге.
  Если говорить о средних ценах на ренту квартир в Санкт-Петербурге (без учета коммунальных платежей), то они на сегодняшний день составляют: для студий 17 000 рублей в месяц, однокомнатных квартир 20 000 в месяц, для двух-комнатных 25 000 рублей в месяц и 30 000 рублей в месяц для трехкомнатных. Цены могут варьироваться в зависимости от месторасположения, площади, произведенного ремонта и интерьера квартиры. Но мы будем рассматривать самые доступные в финансовом плане и стабильные с точки зрения дохода квартиры эконом (панельные дома с отделкой “от застройщика”) и комфорт класса (кирпичные и кирпич-монолитные дома без отделки).
 Возможно приведенные ставки аренды квартир покажутся небольшими, и скептики будут утверждать, что ежегодная прибыль очень мала при сдаче в аренду жилья и составит
порядка 7% от вложенной суммы. Однако мы считаем, что в целях получения стабильного и надежного, не спекулятивного дохода – это приемлемая ставка доходности. Давайте вспомним о том сколько составляет инфляция национальной валюты в год. По заверениям правительства это порядка 5-6%, в реалиях более 10%. Именно по этой причине, например ставки депозитов на уровне даже 10-12% годовых, мы считаем гораздо менее привлекательными, чем рентный доход даже на уровне 5-7% годовых, так как необходимо учесть ежегодный рост стоимости жилья в Санкт-Петербурге.

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге (источник http://www.bn.ru) в период с декабря 2013 года по июнь 2014 года выросли:

вторичный рынок – на 4.7% и индекс цены составляет 100 312.4 рублей за квадратный метр;
первичный рыок – на 4.73% и индекс цены составляет 93 845.6 рублей за квадратный метр.

*Индекс является индикатором текущего среднего уровня цен предложения на рынке квартир Санкт-Петербурга, характеризует ситуацию и ценовые тенденции на вторичном рынке и рынке строящегося жилья.

Итак, вы решили стать рантье? Но само решение стать кем-либо, к сожалению не всегда позволяет им стать. Необходим четко понимать какие этапы финансовых, трдовых и временных затрат Вам придется пройти от момента возникновения желания, до момента подписания договора аренды с квартиросъемщиком и стабильного благополучного получения рентных платежей.

Этап 1. Определяем какую квартиру мы хотим приобрести?

Безусловно все зависит от Ваших финансовых возможностей, но правильное принятие решение об объекте в который Вы хотите инвестировать позволит Вам в дальнейшем оптимизировать все виды ваших затрат - финансовых, временных, а также трудовых.
  Студия – наряду с относительно невысокими затратами на приобретение и ремонт, на наш взгляд представляют достаточно спорный с точки зрения инвестирования объект. Кто может быть арендатором студии? Студент, молодая семья без детей, а также возможно не состоящие в браке молодые люди в возрасте до 30-35 лет. В любом случае, студия всегда будет являться «перевалочным» пунктом для вышеуказанных категорий, так как постоянно находиться в одном помещении, достаточно сложно и основным решающим для них факторов будет являться стоимость аренды. Этот фактор может привести к частой смену квартиросъемщиков и как следствие негативно повлиять на доходность объекта. А если рассматривать студии площадью 30-33 квадратных метров, то по цене они вплотную приближаются к стоимости полноценной 1 комнатной квартиры. И безусловно, если вы планируете в будущем, передавать квартиру своим детям – это не самый лучший вариант по сравнению с однокомнатной квартирой (мы конечно не обсуждаем саму стоимость подарка, а его практичность). Тем не менее в противовес ко всему вышеизложенному, можно простыми экономическими расчетами доказать, что приобретая студию и даже получая рентный доход на 5-6 тысяч рублей ниже, чем при сдаче однокомнатной квартиры, вы сможете сэкономить порядка 1 миллиона рублей. Нетрудно подсчитать, что около 16 лет вам придется сдавать однокомнатную квартиру, чтобы покрыть разницу в стоимости приобретения и возможного ремонта. При таких расчетах можно склониться к приобретению студии, как самого доступного и приемлемого варианта вложения денежных средств и получения рентного дохода.

Спрос на аренду жилья в Санкт-Петербурге на сегодняшний очень стабилен. И соответственно каждый год потребители наблюдают рост цен, на стоимость аренды, в среднем на пятнадцать процентов. И это не смотря на стагнацию рынка аредны с начала 2014 года.

 Однокомнатная квартира – исходя из нашего опыта, если у Вас есть достаточно денежных средств, это самый оптимальный вариант для инвестирования. Такой объект недвижимости арендуют на длительный срок, самые различные категории квартиросъемщиков: студенты, молодые семьи с ребенком и без, люди зрелого возраста которые по тем или иным причинам не имеют собственного жилья. По сравнению со «студией» Вы получаете более серьезных арендаторов, готовых сотрудничать с Вами на длительной основе. Более того, при возникновении необходимости продажи – такие квартиры являются самыми ликвидными на рынке и их возможно реализовать быстро и за приемлемую для вас цену.

 Двухкомнатная квартира – на наш взгляд также, достаточно спорный вариант инвестирования. Основной категорией арендаторов, будут являться молодые семьи с детьми (что как правило негативно сказывается на отделке квартиры) и супруги которые хотят помимо спальни иметь в своем пользовании гостиную. Возможно арендатором станет юридическое лицо, которое будет предоставлять вашу квартиру своим приезжающим сотрудникам, что тоже не является хорошим вариантом. Также необходимо отметить, что Вашу квартиру уже могут использовать как «коммуналку», например пара веселых молодых студентов. В данном случае с очень большой долей вероятности Вам придется производить косметический ремонт уже после года аренды квартиры.

 Трехкомнатная квартира – самый не приглядный, с точки зрения рентного дохода вариант. Если мы сравним затраты на приобретение, ремонт и обстановку по сравнению с однокомнатной квартирой, получится разница в сумме около 2 миллионов рублей, а ежемесячные рентные платежи выше только на 7-10 тысяч рублей (мы не рассматриваем элитное жилье). Категории квартиросъемщиков аналогичны описанным в варианте с двухкомнатной квартирой, но с еще большей вероятностью ваша квартира станет приютом для нескольких семей или молодых людей.

 Апартаменты – мы не имеем опыта сдачи в аренду таких объектов рынок аренды такого жилья только развивается, поэтому здесь мы не будем подробно останавливаться. Укажем лишь только на то, что нам представляется довольно проблематичным сдать свои апартаменты за хорошую цену при условии того, что одновременно с вами конкурируют 200-500 аналогичных объектов в одном доме. Хотя необходимо отметить, что стоимость апартаментов ниже чем стоимость аналогичных студий и однокомнатных квартир. Обусловлено это тем, что апартаменты не могут использоваться для постоянного проживания и используются в коммерческих целях. Также пока для нас является завесой – размер коммунальных платежей в таких объектах.

Подведя итоги, можно с достаточно большой долей уверенности сказать, что однокомнатные квартиры с точки зрения инвестирования являются самыми привлекательными. Но если денежных средств хватает только на приобретение студии – это также неплохой вариант для целей получения рентного дохода.

Этап 2. Определяем предстоящие расходы.

Предлагаем вашему вниманию усредненные цены объектов недвижимости, самых привлекательных квартир, расположенных в домах построенных в 2000-х годах, рядом со станциями метрополитена (кроме ст. метро «Девяткино» и «Парнас» в связи с большим предложением недорогих квартир в этих районах и как следствие большой конкуренции по цене аренды), с недорогим евро-ремонтом и не совсем старой мебелью. Такие объекты наиболее востребованы арендаторами.

Таблица 1: Совокупная стоимость квартир без отделки в строящихся домах:


Квартира*


Средняя цена в СПб (т.р.)

Ремонт, мебель и элементы интерьера (т.р.)


Дополнительные затраты накладываемые застройщиком (т.р.)

Итого, усредненно (т.р.)


Средняя стоимость аренды (т.р.)


Студия

2 500 - 3 200

300 - 350


50 - 100


3 150

15-18

1

комната

3 500 – 4 500

350 - 450

4 450

20-25

2 комнаты

5 000 и выше

450 - 600

5 550

25-30

3 комнаты

6 000 и выше

500 и выше

6 550 и выше

30 -35


Таблица 2: Совокупная стоимость квартир на вторичном рынке:


Квартира*


Усредненная цена в СПб (т.р.)

Ремонт, мебель и элементы интерьера (т.р.)

Итого, усредненно (т.р.)


Средняя стоимость аренды (т.р.)


Студия

3 000 - 3 500

0 - 100

3 150

15-18

1

комната

4 000 – 5 000

0 - 200

4 450

20-25

2 комнаты

5 000 и выше

0 - 300

5 550

25-30

3 комнаты

6 000 и выше

0 - 300 и выше

6 550 и выше

30 -35


Выбор дома.

 Квартиры вторичного рынка, не отвечающие сегодняшним запросам клиентов (современный дом, чистая парадная, консъерж, закрытая придомовая территория и другое) – все менее и менее востребованы покупателями и арендаторами. И как следствие, существенно уступают предложенными нами вариантами квартир.
  Арендатор без особых сомнений предпочтет панельному дому 137 серии и 80-х годов постройки, «кирпич-монолит» или «панель» 2000-х годов постройки даже при более высокой цене аренды, которая будет выше на 2-3 тысячи рублей. Что касается ремонта – на ваш выбор сейчас предлагается как варианты отделки квартиры от застройщика, так и без отделки. Основываясь на собственном опыте сдачи квартиры в аренду, мы отдаем предпочтение собственным ремонтам. Причины – очень и очень спорное качество отделки от застройщика. Речь не идет о некачественных материалах или качестве самих работ, речь идет о практичности применяемых материалов. Недорогой ламинат или паркетная доска, не прочные (в части износостойкости) межкомнатные двери, флизелиновые обои, а также отсутствие кафельной плитки в прихожих на кухне и в санузлах – все это приведет к необходимости косметического ремонта уже через 1-2 года сдачи квартиры в аренду. Производя собственный ремонт, который по цене будет фактически аналогичный ремонту о застройщика – можно отделать квартиру так, что бы устранить приведенные выше недостатки и благополучно сдавать квартиру без особых косметических проблем 5-8 лет. Необходимо только отметить, что процесс ремонта для многих является очень трудозатратным и утомительным.

Мебель и интерьер.

 На наш взгляд, существует миф о том, что квартиросьемщик это не богатый и соответственно не очень притязательный в отношении мебели и интерьера человек. Это заблуждение. Восемь из десяти современных картиросъемщиков – это активные молодые люди, которым категорически не подойдет старая бабушкина мебель и кое как произведенный ремонт. Они просто не станут рассматривать ваш вариант. Если вы сделаете интерьер из подручных материалов, привезете собранную по знакомым и свою старую мебель, будьте уверены – ваш клиент, скорее всего, будет таким же неопрятным как в части эксплуатации, так и в части взноса рентных платежей.

По сравнению с прошлым годом предпочтения арендаторов кардинально изменились. Если раньше решающую роль играла ставка, то сегодня наниматели в первую очередь обращают внимание на близость квартиры к станциям метро, а также не качество ремонта и меблировки, отмечают эксперты (источник http://www.restate.ru)

Сроки строительства.

 Необходимо отметить, что приобретая квартиру в строящемся доме вы получаете готовый для сдачи объект через 8 - 12, а то и более месяцев. В данном случае необходимо рассчитать экономическую целесообразность приобретения такой квартиры. Альтернатива – приобретение жилья на вторичном рынке, а также возможно только построенного и реализуемого Застройщиком и частными лицами. Однако, цена таких объектов существенно выше. Выбор и расчеты остаются за вами.

Этап 3. Кредитование.

 Скорее всего этот шаг вынуждены будут пройти большинство потенциальных рантье. Если у Вас есть денежные средства на приобретение квартиры в размере 100% ее стоимости (суда же отнесем материнский капитал и возможные субсидии), то Ваши затраты остановятся на суммах указанных в таблице 1 и 2. Однако, если у Вас нет полной суммы для приобретения квартиры, Вы будете обращаться в коммерческий банк за ипотечным кредитом. Потребительские кредиты, в связи с тем, что у них ставка существенно выше, мы рекомендуем брать, только в целях проведения ремонта и покупки мебели.

Средняя ставка, по которой банки выдают заемщикам ипотечные кредиты в РФ, в настоящее время составляет 18,5% в рублях, сообщил в среду генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка (источник http://www.ipoteka-rus.ru).

 В настоящее время все коммерческие Банки применяют так называемую «аннуитентные платежи». При таких платежах вы на протяжении всего срока кредитования, ежемесячно вносите неизменную сумму платежей. Любой ваш платеж включает начисленные на день платежа проценты за пользование кредитом и сумму уменьшающую ваш долг по кредиту. В первые месяцы и даже годы, львиную часть вашего платежа составят %-е платежи и только малая часть – погашение основного долга (суммы кредита). Например получив кредит на 20 лет в сумме 1 миллион рублей, под 14% годовых, ваш ежемесячный платеж составит порядка 12 450 рублей. Внося указанную сумму ежемесячно, вы заплатите в 1-й месяц 11 500 рублей процентов, а 950 рублей погасят ваш основной долг до 999 050 рублей. И только на 160-170 месяце ваши платежи сравняются. В общем за 20 лет вы отдадите банку 1 980 000 рублей процентов не считая того, что вы вернете 1 000 000 рублей основного долга. Итого на круг – берете 1 000 0000 рублей, возвращаете через 20 лет Банку 2 980 000 рублей. К таким расчетам необходимо быть морально и финансово подготовленными. На вашу квартиру будет наложено обременение (отметка в свидетельстве о праве собственности), что само по себе не является чем то страшным. Более того, ежегодно как минимум вы должны будете страховать квартиру от риска утраты (речь идет о конструктивных элементах дома). Некоторые Банки потребуют так называемого комплексного страхования (утрата, потеря права собственности, здоровья плательщика и другое). Это дополнительные затраты. Все вышеописанные затраты в части кредитования, вам необходимо добавить к общим затратам и соотнести с планируемыми к получению рентными платежами.

Этап 4. Приобретение квартиры, сдача в аренду и получение рентных платежей.

 Приняв решение о приобретении квартиры в стоящемся доме, Вам необходимо тщательно подобрать надежного Застройщика. Это очень важный этап на вашем пути, к которому необходимо отнестись очень серьезно. Причины не требуют пояснения.Если речь идет о вторичном рынке – здесь ситуация более простая и весь процесс сводится к проведению сделки купли-продажи.

Итак, вы стали собственником квартиры.

 Если квартира без отделки – вам необходимо найти строительную фирму или бригаду ремонтников которые произведут отделочные, сантехнические работы, а также возможно работы электрике. Перед Вами встанет вопрос о выборе: приобретать самим строительные и отделочные материалы или отдать это на откуп строителям. Плюс - безусловно вы существенно выиграете по стоимости если будете приобретать все сами. Минус – ваши большие трудовые и временные затараты. Если квартира с отделкой – процесс ремонта не требуется.

Средняя стоимость улучшенной отделки квартиры в Санкт-Петербурге, колеблется от 4 до 6 тысяч рублей за работы.

 В квартире полностью произведен ремонт, далее вам потребуется создать интерьер и наполнить ее мебелью. Этот процесс на первый взгляд не сложный, однако и он занимает большое количество времени, не говоря о финансовой составляющей. В данном случае есть неплохой выход из ситуации – магазин “IKEA. Все что необходимо для для вашей новой квартиры, вы можете приобрести там в течении 1-го дня. Всю мебель соберут уже на следующий день (за исключением кухни, тут сроки сборки достигают нескольких недель). Все готово для сдачи. Теперь вы обращаетесь в агентство недвижимости (АН), которое займется подбором клиентов. Обращаем ваше внимание, что АН только приведет вам клиента и поможет подписать договор аренды (комиссионные возьмут с арендодателя), далее никакой ответственности они не несут. Это означает, что вы остаетесь один на один со своими квартиросьемщиками и ежемесячно общаетесь с ними по поводу рентной платы, коммунальных платежей а также возможных вопросов их проживания, неработающих приборов и тому подобное.
  Наконец, вы успешно прошли все описанные нами этапы и при условии, что ваши клиенты допропорядочные квартиросъемщики, вы стабильно получаете рентный доход.

Все описанные нами этапы, безусловно потребуют от вас знаиния: рынка недвижимости, аренды, юридических аспектов, строительных тонкостей, дизайнерских сбособностей, тщательных математических расчетов и знания человеческой психологии (если говорить о ваших вкартиросъемщиках).

Мы готовы пройти для Вас все описанные этапы быстро, качественно и профессионально: от расчетов экономической целесообразности приобретения недвижимого имущества, до благополучного и стабильного получения Вами рентных платежей. Вам останется только заключить с нами договор о сотрудничестве и в конечном итоге, ежемесячно получать на Ваш банковский счет суммы рентных платежей. Все остальное мы будем делать для вас сами. Более того, если вы хотите приобрести квартиру в Санкт-петербурге и сдавать ее в аренду, проживая в другом городе – наши услуги будут для вас неоценимо важны.

Надежность, порядочность и открытость – девизы нашей компании.

 

Сермягин А.А.

   
 


 
+7 (812) 629-08-92
info@portorent.ru
197341 Санкт-Петербург,
ул. Аккуратова, дом 13, офис 3-14 (БЦ "Долина Роз")
 

о нас доверительное управление   Мы в соцсетях:  
калькулятор консьерж - сервис   Яндекс.Метрика
договоры комплексная меблировка  
акции комплексная отделка  
статьи инвестиционная аналитика  
контакты страхование квартиры  
личный кабинет вопрос / ответ      
партнеры написать e-mail      
новости        

© 2014-2018 ООО "Управляющая компания "ПОРТОРЕНТ" Санкт-Петербург / Копирование материалов без обратной индексируемой ссылки запрещено.